總承讓，也感謝各位同行承讓。接下來的地塊，星辰地位無意競拍。”
    話很客氣，但語氣卻是不卑不亢，這代表的是一個公司的面子。
    “客氣了，憑實(shí)力競拍?！焙鉪地產(chǎn)的張總笑了下，揮下手回了一個禮。
    商健很滿意雁南飛和達(dá)柯南的表現(xiàn)，剛才拍價(jià)時，他還真有些擔(dān)憂，哪怕喊價(jià)到三億三千萬元，他都能接受。
    想不到，達(dá)柯南的死磕，對同行來說又是陌生公司，讓同行琢磨不透，最終放棄了。
    2.86億元，樓面價(jià)2011元/平方。
    價(jià)格不能說很便宜，畝價(jià)都達(dá)到335萬元。
    接下來的三塊地拍賣，商健和下屬繼續(xù)看完。
    之前看中的方案第一塊地，89.21畝，最終出讓價(jià)達(dá)到3.4億元，樓面價(jià)2286元/平方。
    競拍下的土地，必須在一個月內(nèi)把余款打入政府指定的銀行賬戶。如果超期或毀約，將進(jìn)行罰款，甚至有可能被當(dāng)?shù)卣暮诿麊巍?
    拍賣完后，商健開了一個慶祝宴。
    參與酒宴的人不多，就是來粵城的8個人。
    眾人都喝了不少酒，喝完之后，就回酒店呼呼大睡。
    第二天，商健召開小會，主要是關(guān)于土地開發(fā)事宜。
    房地產(chǎn)公司拍到土地后，并不是立刻就能動工，手續(xù)可多了，總的來說，就是五證二書。
    常常說的房地產(chǎn)五證二書，就是是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售(銷售)許可證》。前面四證齊全，才能動工建設(shè)。
    二書是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；二書是建筑封頂之后的事，如今不急。
    五證兩書，可以分為七個步驟。
    第一步，向國土部門的交易中心交完地款錢，拿到土地交易協(xié)議以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；
    第二步，向市級規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（第1證）；主要確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍，但范圍內(nèi)建筑內(nèi)如何設(shè)計(jì)，在這里是不涉及的。
    審核的東西不多。主要是環(huán)保、消防、郵電、電業(yè)、供水等部門意見和規(guī)劃主管部門意見，比如郵電部門，他們得審核項(xiàng)目位置地下有沒有埋有電纜，以免開工時被挖掘機(jī)不小心挖斷了。
    第三步，取得土地后，向國土局辦理領(lǐng)取《國有土地使用證》（第2證），才算是正式取得土地；
    應(yīng)當(dāng)先辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，只有符合建設(shè)規(guī)劃，才可以辦理《國有土地使用證》。
    《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》就是符合建設(shè)規(guī)劃的批準(zhǔn)文書。憑借《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》才能辦理《國有土地使用證》。
    很多人，就很容易把這兩者的先后順序弄混。
    第四步，規(guī)劃設(shè)計(jì)，施工報(bào)建，提交規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，向市級規(guī)劃局辦理領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（第3證）；
    這個步驟涉及的東西就很多了，也是最耗費(fèi)時間，主要是設(shè)計(jì)圖紙，都要提交審核，比如地形圖、總平面規(guī)劃圖、建筑工程方案圖、日照分析圖、彩色透視效果圖、坐標(biāo)放線圖、管線綜合圖、豎向圖。
    商健從系統(tǒng)商店資料庫購買幾套高級的未來社區(qū)建筑圖紙，以供參考，像戶型圖和建筑圖，都可以直接照抄，省了許多設(shè)計(jì)時間。
    最合理最性價(jià)比的戶型圖，地下室布置，節(jié)約了建造成本。
    第五步，招標(biāo)，尋找施工單位，向市級住建部領(lǐng)取《建設(shè)工程許可證》（第4證），開工建設(shè)。
    第六步，打樁建地基、建設(shè)樓層符合預(yù)售政策要求后，申請《商品房銷售(預(yù)售)許可證》（第5證），正式銷售。
    開發(fā)商什么時候可以取得商品房預(yù)售許可證，是由開發(fā)商項(xiàng)目所在地的地方政府規(guī)定的，每個地方或區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)都是不一樣的，
    這個階段，一般只有主建筑封頂后，銀行才正式同意預(yù)業(yè)主辦理銀行貸款。
    第七步，完工，商品房交付時，涉及兩書。
    目前也存在一些開發(fā)商在有《國有土地使用證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后就開工的，邊開工變申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》，這種形式存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但如果與政府關(guān)系好，問題則不大。
    不管怎么樣，開工所需要的四證要拿到手，通常需要幾個月時間，少則1個月。
    四證進(jìn)程要看房開公司的款交得快不快，規(guī)劃圖交得快不快，最終看政府手續(xù)辦得快不快。
    像億科有些新拍的土地，不到一個月項(xiàng)目已經(jīng)開始在打樁了，說明四證拿得快，與當(dāng)?shù)卣P(guān)系好。
    預(yù)售許可證也不急，那得開工后，房子達(dá)到預(yù)售要求才能申請得到。
    流轉(zhuǎn)資金周期影響年收益，所以每個進(jìn)程都要盡量地縮短。
    所以，昨天土地拍賣會完之后，商健就立刻讓財(cái)務(wù)部門繳納完土地費(fèi)用。
    接下來，還會讓機(jī)靈的員工去相關(guān)部門走下關(guān)系。
    就比如提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，就由城市規(guī)劃行政主管部門審核，如果說部門規(guī)定20個工作日內(nèi)完成就行，但如果趕一下，說不定幾天